什么是物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理？
　　物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工程管理人員通過熟悉和掌握設(shè)備設(shè)施的原理性能，對其進(jìn)行正確的使用、保養(yǎng)與維修，使之保持最佳運(yùn)行狀態(tài)，從而為業(yè)主和使用人提供一個(gè)舒適、安全的環(huán)境。
　　物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理不僅能確保設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行，延長使用壽命，降低物業(yè)管理成本，更重要的是能充分發(fā)揮設(shè)備設(shè)施的使用功能，使業(yè)主和使用人得到最大限度的滿足。隨著物業(yè)設(shè)備設(shè)施的推陳出新和人們對物業(yè)使用功能要求的提高，物業(yè)設(shè)備設(shè)施的正確使用與完善管理，更能體現(xiàn)出物業(yè)服務(wù)企業(yè)的技術(shù)水平與管理水平。
　　小區(qū)物業(yè)主要負(fù)責(zé)哪些設(shè)施管理？
　　1.供配電系統(tǒng)設(shè)備：高、低壓配電柜、變壓器、電氣“三箱”（動(dòng)力配電箱、柜，照明配電箱/柜，控制箱/柜）。
　　2.給排水系統(tǒng)設(shè)備：各類給排水水泵、加壓氣罐及其附屬設(shè)施、各類閥門。
　　3.消防系統(tǒng)設(shè)備：電消防設(shè)備、水消防設(shè)備（消火栓及噴淋系統(tǒng)）、防排煙設(shè)備、防火卷簾、疏散指示。
　　4.電梯設(shè)備：各電梯及其附屬設(shè)備。
　　5.弱電系統(tǒng)設(shè)備：電視、電話系統(tǒng)設(shè)備、無線電對講系統(tǒng)設(shè)備、智能化系統(tǒng)設(shè)備（樓宇對講、閉路監(jiān)視、防盜報(bào)警、門禁、停車場設(shè)備等）。
　　6.通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)備：通風(fēng)設(shè)備及其附屬設(shè)備。
　　物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的作用
　　物業(yè)設(shè)備管理的作用主要有以下幾方面：
　　(1)充分發(fā)揮房屋住用功能的保障。物業(yè)設(shè)備的正常運(yùn)行不僅是人們工作、生活和學(xué)習(xí)正常進(jìn)行的物質(zhì)基礎(chǔ)，也是影響丁業(yè)、商業(yè)發(fā)展和人民生活水平提高的因素。良好的設(shè)備運(yùn)行和維修管理確保了物業(yè)設(shè)備的正常運(yùn)行，從而保證人們各項(xiàng)活動(dòng)正常有序地進(jìn)行。
　　(2)設(shè)備延長使用壽命、安全運(yùn)行的保證。物業(yè)設(shè)備在使用過程中，會(huì)因種種原因發(fā)生磨損、故障或毀壞，因此，良好的物業(yè)設(shè)備管理，不僅能保證設(shè)備運(yùn)行中安全和技術(shù)性能的正常發(fā)揮，而且能及時(shí)發(fā)現(xiàn)隱患、排除故障、避免事故的發(fā)生，將損失降到最低限度；同時(shí)能延長設(shè)備的使用壽命，提高設(shè)備的使用效益。
　　(3)推動(dòng)房屋建筑設(shè)備現(xiàn)代化。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步以及人們對高品質(zhì)生活的追求，房屋建筑設(shè)備也向著先進(jìn)、合理、完備、多樣化、綜合性和系統(tǒng)化的方向發(fā)展。例如，智能化建筑的建造，涉及通信系統(tǒng)、安全監(jiān)控系統(tǒng)和設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)等。這些高科技設(shè)備的應(yīng)用，必須有良好的設(shè)備管理基礎(chǔ)。因此，良好的物業(yè)設(shè)備管理，是推動(dòng)房屋建筑設(shè)備現(xiàn)代化的基礎(chǔ)。
　　(4)提高業(yè)主的經(jīng)濟(jì)效益。業(yè)主的經(jīng)濟(jì)效益體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一方面，使物業(yè)設(shè)備的壽命周期成本，即購置成本和使用成本能夠降低；另一方面，使物業(yè)保值和增值。物業(yè)設(shè)備的成本一直是物業(yè)成本的最大構(gòu)成部分之一?，F(xiàn)代化的物業(yè)設(shè)備管理，是一種對設(shè)備全過程的綜合管理，也就是對設(shè)備的設(shè)計(jì)、制造、采購、安裝、調(diào)試、使用、維護(hù)保養(yǎng)、檢修、更新改造和報(bào)廢等整個(gè)過程的管理。這使得物業(yè)設(shè)備不僅在技術(shù)上要始終處于最佳的運(yùn)行狀態(tài)，而且在經(jīng)濟(jì)上也要求總的壽命周期成本最低。由于設(shè)備的正常高效運(yùn)行，提高了物業(yè)的住用條件，改善了住用環(huán)境，為物業(yè)的保值和增值打下了基礎(chǔ)。
　　物業(yè)設(shè)施管理制度
　　一、設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)行管理制度
　?。ㄒ唬┲蛋喙芾碇贫?br /> 　　建立值班制度并嚴(yán)格執(zhí)行，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)事故隱患并排除故障，從而可保證設(shè)備安全、正常地操作運(yùn)行。具體內(nèi)容如下：
　　1、堅(jiān)守崗位，不擅自離崗。如因工作需要離崗時(shí)，必須由符合條件的人替崗，并向其交代離崗時(shí)的時(shí)間、去向。
　　2、按時(shí)巡查，做好設(shè)備運(yùn)行記錄。這樣可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)事故隱患，及時(shí)解決，及時(shí)報(bào)告。
　　3、及時(shí)報(bào)告搶修、急修事故。當(dāng)員工接到請修通知時(shí)，應(yīng)及時(shí)通知，安排有關(guān)人員搶修、急修。
　?。ǘ┙唤影喙芾碇贫?br /> 　　1、提前到達(dá)。一般來說，接班人員提前幾分鐘時(shí)間上崗接班，清查了解所上班次，輸好交接班手續(xù)。
　　2、交接檢查。即接班人員要對交接的內(nèi)容進(jìn)行認(rèn)真檢查，明確權(quán)、責(zé)，提高工作責(zé)任心。
　　3、簽字驗(yàn)收。通過簽字驗(yàn)收，最終明確交接工作的責(zé)任。
　　（三）工作例會(huì)制度
　　通過工作例會(huì)制度，可以隨時(shí)了解工作情況，及時(shí)根據(jù)相關(guān)問題進(jìn)行有針對性的改進(jìn)措施。主要有以下幾種形式：
　　1、每日例會(huì)
　　2、每周例會(huì)
　　3、每月例會(huì)
　　二、設(shè)備設(shè)施維修管理制度
　　（一）事故管理制度
　　主要是指當(dāng)設(shè)備故障發(fā)生時(shí)，物業(yè)管理工程部門要進(jìn)行及時(shí)搶救，防止事故地進(jìn)一步擴(kuò)大，當(dāng)設(shè)備維修結(jié)束時(shí)，要認(rèn)真確定事故程度及損失（一般事故、重大事故、特大事故）并分析其發(fā)生原因，如果是人為責(zé)任需要嚴(yán)肅處理，以保證以后維修工作的順利進(jìn)行。
　?。ǘ╊A(yù)防性維修養(yǎng)護(hù)制度
　　預(yù)防性維修養(yǎng)護(hù)制度首先要確定維修保養(yǎng)計(jì)劃，根據(jù)保養(yǎng)計(jì)劃認(rèn)真進(jìn)行設(shè)備檢修工作，其次維修人員應(yīng)該進(jìn)行定期巡查，并確定維修保養(yǎng)類型；根據(jù)日常維修及定期檢查的結(jié)果制定維修養(yǎng)護(hù)措施，組織實(shí)施。
　　（三）維修管理考核制度
　　維修管理考核制度可以反映設(shè)備的維修質(zhì)量，及效率，其主要指標(biāo)如下：
　　1、設(shè)備開動(dòng)率：實(shí)際作業(yè)時(shí)間/實(shí)有能力時(shí)間。
　　2、設(shè)備完好率：完好設(shè)備數(shù)/投入使用的設(shè)備總數(shù)。
　　3、故障停機(jī)率：故障停機(jī)時(shí)間/每月應(yīng)當(dāng)運(yùn)行時(shí)間。
　　4、維修費(fèi)用率：維修費(fèi)用/管理費(fèi)用總支出。
　　三、設(shè)備設(shè)施資料管理制度
　　（一）原始資料檔案制度
　　設(shè)備在接管后均應(yīng)建立原始資料檔案和重要設(shè)備的維修資料檔案。原始資料檔案主要包括：訂貨合同、安裝合同、設(shè)備安裝圖與建筑結(jié)構(gòu)圖、驗(yàn)收記錄、測試記錄、產(chǎn)品與配套件的合格證、使用維護(hù)說明、遺留問題處理協(xié)議與會(huì)議記要等。
　?。ǘ┰O(shè)備臺(tái)賬制度
　　建立設(shè)備臺(tái)帳制度可以掌握設(shè)備的相關(guān)信息，進(jìn)行有針對性地維修管理工作。設(shè)備臺(tái)帳主要包括：設(shè)備類別、編號(hào)、名稱、規(guī)格、性能參數(shù)、技術(shù)特征、生產(chǎn)日期、安裝時(shí)間、安裝地點(diǎn)、使用日期、中間停用日期、預(yù)計(jì)使用年限、預(yù)提大修更新基金、進(jìn)行大修理次數(shù)和日期、報(bào)廢清理情況等。
　?。ㄈ┰O(shè)備運(yùn)行維修資料制度
　　設(shè)備運(yùn)行維修資料主要包括值班記錄、交班記錄、運(yùn)行日記、運(yùn)行周報(bào)、運(yùn)行月報(bào)、檢查記錄、報(bào)修單、維修記錄等。
　　物業(yè)設(shè)施管理的方法
　　1.設(shè)備的接管驗(yàn)收按照《物業(yè)接管驗(yàn)收管理規(guī)程》執(zhí)行。
　　2.設(shè)備的標(biāo)識(shí)
　?、偎械脑O(shè)備房須標(biāo)識(shí)其名稱及責(zé)任人姓名（或代碼）。
　　②所有設(shè)備按套或單機(jī)懸掛《設(shè)備卡》，標(biāo)識(shí)該設(shè)備的技術(shù)參數(shù)及標(biāo)識(shí)其設(shè)備編號(hào)等。③對故障設(shè)備須懸掛“待維修”或“維修中”告示牌。
　　3.設(shè)備檔案管理①工程部負(fù)責(zé)建立設(shè)備的技術(shù)資料檔案及圖紙檔案，負(fù)責(zé)建立《設(shè)施設(shè)備臺(tái)賬》。
　?、诠こ讨饕?fù)責(zé)人、負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督各類設(shè)備檔案的管理工作，并對重要的設(shè)備資料做備份。
　　4.設(shè)備的運(yùn)行
　　①設(shè)備按不同系統(tǒng)劃分責(zé)任區(qū)，責(zé)任區(qū)域內(nèi)確定責(zé)任人。
　?、诠こ滩恐鞴茇?fù)責(zé)監(jiān)督相關(guān)責(zé)任人做好設(shè)備的運(yùn)行管理。
　?、壑蛋嗳藛T巡邏負(fù)責(zé)將監(jiān)控所檢查到的異常情況，及時(shí)處理如果處理不了的及時(shí)，通知設(shè)備責(zé)任人或主管處理，并做好記錄。
　?、芄こ滩繉Ψ?wù)處所管轄小區(qū)機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行情況進(jìn)行督查。
　　5.設(shè)備的維修
　?、僭O(shè)備維修須填發(fā)維修記錄單，重要設(shè)備或影響范圍較大的維修項(xiàng)目，須辦理《工作聯(lián)系單》。
　?、谠谶\(yùn)行監(jiān)控或維修保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)的可以在短時(shí)間內(nèi)排除的一般故障，維修期限應(yīng)不超過8小時(shí)，若超過8小時(shí)，應(yīng)及時(shí)向上級(jí)主管報(bào)告，請求上級(jí)主管及有關(guān)專業(yè)人員提供技術(shù)支援，限期解決。
　?、墼O(shè)備發(fā)生重大故障或操作人員因違反操作規(guī)程引發(fā)設(shè)備責(zé)任事故，工程應(yīng)立即組織維修人員采取應(yīng)急措施進(jìn)行搶修，并及時(shí)向服務(wù)處負(fù)責(zé)人和公司領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告，防止故障或事故擴(kuò)大。
　?、芤归g發(fā)生，不影響業(yè)主（住戶）生活、工作和產(chǎn)生嚴(yán)重后果的機(jī)電設(shè)備故障，可以在次日進(jìn)行維修。
　?、菪枰饩S修的設(shè)備，，工程負(fù)責(zé)人填寫《有償/委托聯(lián)系單》，報(bào)服務(wù)處主任審批后執(zhí)行；費(fèi)用需報(bào)請公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后執(zhí)行。
　?、迣υ诒Ｐ奁趦?nèi)的設(shè)備故障，首先通知設(shè)備供應(yīng)商或保修單位，按照原設(shè)備訂貨安裝合同或三方簽訂的《________保修期協(xié)議書》上的相關(guān)條款執(zhí)行。
　?、咭蛟O(shè)備維修或保養(yǎng)須中斷系統(tǒng)或設(shè)備不正常工作的，須提前申報(bào)服務(wù)處主任審批，并提前24小時(shí)通知業(yè)主（住戶）；因突發(fā)事件使系統(tǒng)或設(shè)備不能正常工作的，應(yīng)在1小時(shí)內(nèi)聯(lián)系有關(guān)部門處理，并向業(yè)主（住戶）做好解釋工作。
　　6、設(shè)備的保養(yǎng)
　?、倜磕?2月份，各管理處維修主管對大的維修保養(yǎng)項(xiàng)目，編制下年度《設(shè)施設(shè)備年度保養(yǎng)計(jì)劃》；公司工程維修中心根據(jù)各管理處的設(shè)備狀況，負(fù)責(zé)編制下年度《設(shè)施設(shè)備大中修（改造）計(jì)劃表》。
　　②水電技工按照各設(shè)施設(shè)備的檢查保養(yǎng)內(nèi)容、周期及年度保養(yǎng)計(jì)劃，對各設(shè)備進(jìn)行維護(hù)和保養(yǎng)，填寫相關(guān)檢查保養(yǎng)記錄表。
　?、鄯职o專業(yè)公司進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)的設(shè)備，按照簽訂的有關(guān)維護(hù)保養(yǎng)合同執(zhí)行。
　?、芩娂脊へ?fù)責(zé)各自責(zé)任區(qū)內(nèi)的設(shè)備房及其設(shè)備外表面的清潔保養(yǎng)，保持環(huán)境清潔，無積塵、無積水、無油漬等。
　?、莨竟こ叹S修中心按照機(jī)電設(shè)備大、中修（改造）計(jì)劃，組織相關(guān)管理處及人員進(jìn)行設(shè)備的大、中修保養(yǎng)及更新改造，并填寫相關(guān)記錄表格，同時(shí)需將主要零部件更換及大中修（改造）情況記錄在《設(shè)施設(shè)備臺(tái)賬》中。
　　7.庫存設(shè)備的管理①閑置設(shè)備和暫停使用設(shè)備，由所屬部門負(fù)責(zé)管理，并做好記錄。存放地點(diǎn)必須相對集中，保持干燥、通風(fēng)，并加蓋防塵罩，貼上標(biāo)簽。
　　②庫存設(shè)備重新啟用前，須經(jīng)水電技工進(jìn)行保養(yǎng)后，方可投入使用。
　　根據(jù)目前物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的現(xiàn)狀，通過轉(zhuǎn)變物業(yè)管理的理念，加強(qiáng)專業(yè)人才的引進(jìn)和培養(yǎng)力度，建立健全物業(yè)設(shè)備管理機(jī)制，創(chuàng)新物業(yè)管理設(shè)備的管理模式，在此基礎(chǔ)上結(jié)合未來發(fā)展趨勢，實(shí)現(xiàn)物業(yè)設(shè)備管理的良性發(fā)展。